안녕하세요, 동탄에서 상속세를 주로 다루는 유제황 세무사입니다. 부모님이 위독하실 때 가장 많이 받는 질문이 "지금 집을 팔아야 하나요?"와 "돌아가시기 전에 자녀들에게 미리 나눠주면 세금이 줄어드나요?"입니다. 실제 상담 사례를 바탕으로 8가지 질문과 답으로 정리했습니다.
한눈에 보는 결론
- 돌아가시기 전에 집을 팔아도 세금이 사라지지 않습니다. 남은 매각대금은 상속재산이 되고, 사용처를 설명하지 못한 돈은 추정상속재산으로 과세될 수 있습니다.
- 사망 후 6개월 안에 상속받은 부동산을 팔면 매매가액이 상속재산가액이자 취득가액이 되어 양도소득세가 거의 없습니다. 대신 상속세는 그 매매가액(시가)으로 계산됩니다.
- 돌아가시기 전 10년 안에 자녀에게 준 돈은 상속재산에 다시 합산됩니다. 이 돈에는 금융재산상속공제가 적용되지 않고, 상속공제 한도도 줄어들어 오히려 상속세가 늘 수 있습니다.
- 매매계약 도중 돌아가셔도 계약은 상속인에게 그대로 넘어갑니다. 상속재산은 매매대금에서 이미 받은 계약금·중도금을 뺀 잔액으로 계산합니다.
사례: "남은 재산이 없으니 상속세 신고는 필요 없겠죠?"
M씨의 아버지는 폐암 진단을 받은 뒤 아파트를 30억 원에 팔았습니다. 그 돈으로 빚을 갚고 의료비 2억 원을 남긴 뒤, 자녀들에게 각각 2억 원씩 나눠주며 "다투지 말라"고 하셨습니다. 한 달도 지나지 않아 아버지가 돌아가시자 M씨는 남은 재산이 거의 없으니 상속세 신고가 필요 없다고 생각했습니다.
하지만 상담 결과는 달랐습니다. 돌아가시기 1년 안에 부동산을 2억 원 이상 처분했으므로 매각대금의 사용처를 설명해야 했고, 자녀들에게 준 돈은 사전증여로 상속재산에 다시 합산되었습니다. 아래 질문들이 그 이유입니다.
Q1. 부모님이 돌아가시기 직전에 부동산을 팔아도 되나요?
매매 자체는 가능합니다. 다만 두 가지를 알고 결정하셔야 합니다.
- 양도소득세: 돌아가시기 전에 잔금까지 받았다면 양도한 사람은 부모님이고, 양도소득세 납부 의무가 생깁니다. 아직 내지 못한 양도소득세는 상속인이 대신 내고, 상속재산에서 공과금으로 빼 줍니다.
- 상속세: 매각대금이 예금으로 남아 있으면 그 예금이 그대로 상속재산이 됩니다.
즉, 부동산을 현금으로 바꿨다고 상속세가 줄지 않고, 양도소득세까지 함께 따져야 하는 상황이 될 수 있습니다.
Q2. 매각대금을 어디에 썼는지 증빙하지 못하면 어떻게 되나요?
돌아가시기 전 1년 안에 2억 원 이상, 또는 2년 안에 5억 원 이상 재산을 처분하거나 예금을 인출했다면, 상속인이 그 돈을 어디에 썼는지 설명해야 합니다. 이 금액은 부동산, 예금·유가증권, 그 밖의 재산으로 종류를 나눠 따로 계산합니다(상속세 및 증여세법 제15조).
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 사용처 설명 대상 | 재산 종류별로 사망 전 1년 내 2억 원 이상, 2년 내 5억 원 이상 처분·인출한 금액 |
| 상속재산으로 보는 금액 | 사용처를 밝히지 못한 금액 − Min(처분·인출금액의 20%, 2억 원) |
| M씨 사례 | 30억 원 매각대금 전체가 설명 대상. 빚 상환·의료비·자녀 송금은 증빙으로 설명하고, 자녀에게 보낸 돈은 사전증여로 합산 |
실무 팁
- 매각대금은 반드시 부모님 명의 계좌로 받으세요.
- 병원비, 간병비, 생활비, 빚 상환 등 지출을 항목별로 기록하세요.
- 영수증, 계좌이체 내역, 병원 진료비 내역서를 따로 모아 두세요. 상속세 세무조사에서 가장 먼저 확인하는 자료입니다.
Q3. 상속받은 부동산을 6개월 안에 팔면 양도소득세가 없나요?
대부분 그렇습니다. 상속개시일(사망일) 전후 6개월 안에 그 부동산의 매매가 있으면, 그 매매가액이 상속재산의 시가가 됩니다. 상속받은 부동산의 양도소득세 취득가액은 상속재산가액이므로, 양도가액과 취득가액이 같아져 양도차익이 거의 생기지 않습니다.
다만 확인할 점이 있습니다.
- 그 매매가액으로 상속세가 계산되므로, 공시가격보다 높은 가격에 팔면 상속세는 그만큼 늘어납니다.
- 그래도 양도차익이 큰 부동산은 부모님이 생전에 팔아 양도소득세를 내는 것보다 사망 후 6개월 안에 파는 편이 전체 세금이 적은 경우가 많습니다. 상속세는 일괄공제, 배우자공제, 금융재산상속공제 등으로 줄일 수 있는 폭이 크기 때문입니다.
- 재산 규모와 가족 구성에 따라 결과가 달라지므로 두 경우를 모두 계산해 보고 정해야 합니다.
Q4. 병원비가 급해 돌아가시기 전에 꼭 팔아야 한다면요?
- 양도세가 적은 부동산부터: 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 주택이나 장기보유특별공제를 많이 받는 부동산처럼 양도소득세가 적은 것부터 처분합니다.
- 부모님 계좌로 받기: 매각대금은 부모님 명의 계좌로 받고 실제 사용 내역을 기록합니다.
- 남은 예금은 금융재산상속공제: 남은 예금은 상속재산이 되지만, 순금융재산의 20%(최소 2천만 원, 최대 2억 원)를 금융재산상속공제로 빼 줍니다.
Q5. 매매계약 중에 매도인(부모님)이 돌아가시면 어떻게 되나요?
매도인이 사망해도 매매계약은 없어지지 않고 상속인에게 그대로 넘어갑니다. 매수인은 남은 잔금을 상속인에게 내면 됩니다.
| 구분 | 내용 (매매대금 20억 원, 계약금·중도금 10억 원 수령 후 사망한 경우) |
|---|---|
| 상속재산(부동산 관련) | 매매대금 20억 원 − 이미 받은 10억 원 = 10억 원 (받을 잔금) |
| 이미 받은 10억 원 | 예금으로 남아 있으면 금융재산으로 상속재산에 포함(금융재산상속공제 대상). 사용처가 불분명하면 추정상속재산이 될 수 있음 |
| 양도소득세 | 잔금을 받는 상속인이 신고. 매매가액이 상속재산가액이자 취득가액이 되면 양도차익은 거의 없음 |
등기는 어떻게 하나요? 상속인이 상속등기를 거치지 않고 부모님 명의에서 매수인에게 바로 넘기는 방법(포괄승계인에 의한 등기신청)도 있습니다. 다만 배우자가 있는 경우, 배우자 상속공제를 받으려면 기한 안에 상속재산을 나눈 사실이 확인되어야 합니다. 바로 넘기면 이를 입증하기 어려워질 수 있으므로, 상속인 명의로 상속등기를 먼저 하는 편이 안전합니다.
Q6. 반대로 매수인(부모님)이 잔금 전에 돌아가시면요?
부모님이 집을 사는 쪽이었고 계약금·중도금까지만 낸 상태에서 돌아가셨다면, 아직 소유권을 넘겨받지 않았으므로 부동산 전체를 상속재산으로 보지 않습니다. 실무에서는 이미 지급한 계약금·중도금 상당액(부동산을 넘겨받을 권리)을 상속재산으로 봅니다. 계약 역시 상속인에게 넘어가므로, 상속인이 잔금을 내고 등기를 받을지 정해야 합니다.
Q7. 매매계약 중 상속이 생겼을 때 분쟁을 막으려면요?
- 계약서에 "매도인 또는 매수인이 사망해도 이 계약은 상속인에게 승계된다"는 특약을 넣습니다.
- 매수인은 계약금을 낸 뒤 가등기를 해 두면 상속 절차 중에도 권리를 지킬 수 있습니다.
- 상속인이 여럿이면 잔금 수령과 등기에 모두 동의해야 하므로, 빨리 협의해 두는 것이 중요합니다.
Q8. 돌아가시기 전에 자녀에게 나눠주면 상속세가 줄지 않나요?
가장 많이 오해하는 부분입니다. 오히려 상속세가 늘어날 수 있습니다. M씨의 아버지가 자녀들에게 2억 원씩 보낸 돈은 사전증여입니다.
| 구분 | 미리 나눠준 경우 | 예금으로 남겨둔 경우 |
|---|---|---|
| 증여세 | 자녀별로 증여세 신고·납부 필요(나중에 상속세에서 빼 줌) | 없음 |
| 상속세 계산 | 10년 안에 상속인에게 준 재산은 상속재산에 다시 합산 | 상속재산에 포함 |
| 금융재산상속공제 | 적용 안 됨 | 순금융재산의 20%(최대 2억 원) 공제 |
| 상속공제 한도 | 과세가액이 5억 원을 넘으면 증여재산 과세표준만큼 공제 한도가 줄어듦 | 영향 없음 |
정리하면, 미리 준 돈은 세금을 매기는 대상에는 다시 들어가면서 금융재산상속공제 같은 혜택에서는 빠지기 때문에, 예금으로 남겨 두었을 때보다 상속세가 늘어날 수 있습니다. 증여세는 상속세에서 빼 주므로 이중으로 내지는 않지만, 공제를 잃는 만큼 부담이 커집니다.
임종을 앞두고 꼭 점검할 4가지
- 부동산을 지금 팔지, 사망 후 6개월 안에 팔지 두 경우의 세금을 모두 계산했는지
- 매각대금을 부모님 계좌로 받고, 사용처 증빙을 모으고 있는지
- 자녀에게 미리 주는 돈이 사전증여로 합산되어 공제를 잃게 되지 않는지
- 매매계약 중 상속이 생기면 잔금, 등기, 양도세 신고를 누가 어떻게 할지
자주 묻는 질문
부모님이 돌아가시기 전에 판 집 값도 상속세를 내나요?
매각대금이 예금으로 남아 있으면 상속재산에 포함됩니다. 사망 전 1년 안에 2억 원 이상(2년 안에 5억 원 이상) 처분했다면, 사용처를 설명하지 못한 금액도 상속재산으로 볼 수 있습니다.
상속받은 집을 6개월 안에 팔면 양도세가 0원인가요?
매매가액이 상속재산가액이자 취득가액이 되므로 양도차익이 거의 없어 양도소득세는 대부분 생기지 않습니다. 대신 상속세는 그 매매가액으로 계산됩니다.
돌아가시기 전에 자녀에게 준 돈도 상속세에 포함되나요?
상속개시일 전 10년 안에 상속인에게 준 재산은 상속세 과세가액에 합산됩니다. 이 돈에는 금융재산상속공제가 적용되지 않습니다.
매매계약 중에 부모님이 돌아가시면 계약이 취소되나요?
취소되지 않습니다. 계약은 상속인에게 그대로 승계되며, 상속인이 잔금을 받고 등기를 넘겨주면 됩니다.
동탄에서 부모님 재산 정리를 고민하고 계신다면
저는 동탄에서 상속세 신고와 상속세 세무조사 대응을 주로 맡고 있는 유제황 세무사입니다. 동탄, 화성, 용인, 오산에서 부모님 재산 처분이나 사전증여를 고민하고 계신다면, 결정하기 전에 상속세와 양도소득세를 함께 계산해 보시길 권합니다. 상속세 세무조사에서 매각대금과 예금 인출을 어떻게 보는지는 경기남부 상속세 세무조사 대응에, 배우자 사전증여 효과는 배우자에게 6억 사전증여, 상속세가 줄어들까?에 정리해 두었습니다.
근거 법령
- 상속세 및 증여세법 제13조(사전증여재산 합산), 제14조(공과금·채무 공제), 제15조(추정상속재산)
- 상속세 및 증여세법 시행령 제11조(추정상속재산 계산)
- 상속세 및 증여세법 제22조(금융재산상속공제), 제24조(상속공제 적용 한도), 제28조(증여세액공제)
- 상속세 및 증여세법 제60조(평가의 원칙), 소득세법 시행령 제163조(상속받은 자산의 취득가액)
- 국세청, 「2026 상속세·증여세 실무해설」
동남보건대학교 세무회계학과 겸임교수, 세무사 자격시험 2차 출제·채점위원, 수원가정법원 성년후견인, 화성시 마을세무사(동탄5·6동). 경력 전체 보기 · 상담 031-223-3300
이 글은 공개된 판결·보도와 2026년 11월 현행 법령을 기준으로 쓴 일반적인 안내입니다. 실제 세액은 재산과 사실관계에 따라 달라지므로 구체적인 결정 전에는 세무사와 상담하시기 바랍니다. 같은 글을 블로그에도 게시했습니다.