부모님 집 2채를 상속받았다면? 기존 주택 비과세 지키는 양도 순서(선순위·후순위 상속주택)

집을 여러 채 가진 부모님이 돌아가시면, 내 집 한 채만 있던 자녀도 갑자기 다주택자가 됩니다. 그러면 오래 살던 내 집을 팔 때 받을 수 있었던 1세대 1주택 비과세가 사라질 수 있습니다. 어떤 상속주택이 문제가 되는지, 어떤 순서로 정리해야 기존 주택의 비과세를 지킬 수 있는지 정리했습니다.

한눈에 보는 결론

• 상속주택 특례는 상속받은 주택 중 선순위 상속주택 1채에만 적용됩니다. 나머지(후순위 상속주택)는 일반 주택처럼 주택 수에 들어갑니다.
• 선순위는 법이 정한 순서로 정해지며, 상속인끼리 합의해서 바꿀 수 없습니다.
• 기존 주택 + 후순위 상속주택 2채라면, 상속받은 날부터 원칙적으로 3년 안에 기존 주택을 팔면 일시적 2주택 특례로 비과세를 검토할 수 있습니다. 다만 2026년 10월 1일부터는 두 주택이 모두 조정대상지역에 있으면 이 기한이 2년으로 줄었습니다.
• 기존 주택 + 선순위 + 후순위 3채를 모두 가진 상태에서는 기존 주택을 팔아도 비과세가 어렵습니다. 후순위 상속주택을 먼저 정리하는 방안을 검토할 수 있지만, 양도 순서만으로 비과세가 확정되는 것은 아닙니다.
• 2026년 5월 10일부터 다주택자 양도세 중과가 다시 적용되고 있습니다. 후순위 상속주택이 조정대상지역에 있으면 먼저 팔 때 중과 여부를 반드시 계산해야 합니다.

선순위 상속주택과 후순위 상속주택은 어떻게 나뉘나요?

상속개시 당시 이미 갖고 있던 내 집(일반주택)을 팔 때, 상속받은 주택은 없는 것으로 보고 1세대 1주택 비과세를 판단해 주는 제도가 상속주택 특례입니다(소득세법 시행령 제155조 제2항). 다만 부모님이 집을 여러 채 갖고 계셨다면 그중 1채만 특례 대상인 "상속주택"이 되고, 그 1채는 아래 순서로 정해집니다.

국세청은 후순위 상속주택을 상속인들이 협의해 선순위로 정할 수는 없다고 답변했습니다. 그러니 다주택 상속에서는 "특례를 못 받는 후순위 상속주택을 어떻게 처리할 것인가"가 절세의 출발점입니다.

상황 1: 기존 주택 + 후순위 상속주택 (2주택)

내가 받은 상속주택이 후순위라면 상속주택 특례는 받을 수 없습니다. 이때는 상속으로 새 주택을 취득한 것으로 보아 일시적 2주택 특례(소득세법 시행령 제155조 제1항)를 검토합니다.

• 양도 기한: 원칙적으로 상속받은 날(상속개시일)부터 3년 안에 기존 주택을 팔아야 합니다.
• 조정대상지역은 2년: 2026년 10월 1일 시행된 개정 시행령에 따라, 기존 주택과 새 주택이 모두 조정대상지역에 있고 새 주택을 2026년 8월 4일 이후 취득한 경우에는 기한이 2년입니다(10월 1일 이후 양도분부터). 둘 중 하나라도 비조정대상지역이면 3년이 유지됩니다. 상속으로 취득한 경우에도 같은 기준으로 보는 것이 안전하므로, 상속개시일과 두 주택의 소재지를 먼저 확인하세요.
• 세대 요건: 따로 사는 부모님(별도세대)에게 상속받은 경우를 전제로 합니다. 상속 당시 같은 세대였다면 결과가 달라질 수 있습니다.
• 기존 주택 요건: 2년 이상 보유해야 하고, 취득할 때 조정대상지역이었다면 2년 이상 거주도 해야 합니다.
• 1년 요건: 일시적 2주택 특례는 기존 주택을 취득하고 1년 이상 지난 뒤 새 주택을 취득해야 합니다. 상속의 경우에도 이 요건을 적용하는지는 사실관계에 따라 판단이 필요하므로 미리 확인하셔야 합니다.
• 기한이 지나면: 기존 주택은 2주택자의 주택이 되어 과세됩니다. 기한 관리가 가장 중요합니다.

상황 2: 기존 주택 + 선순위 + 후순위 상속주택 (3주택)

세 채를 모두 가진 상태에서 기존 주택을 팔면, 선순위 상속주택은 빠지더라도 후순위 상속주택이 남아 2주택으로 판단되므로 비과세를 받기 어렵습니다. 상속주택 특례와 일시적 2주택 특례를 겹쳐 적용해 달라는 주장도 국세청 해석상 인정되지 않는 경우가 많습니다. 그래서 단계적으로 정리해야 합니다.

다만 양도 순서만으로 비과세가 확정되는 것은 아닙니다. 기존 주택의 보유·거주 요건, 후순위 주택을 판 날, 그 사이 새로 산 주택이 있는지, 상속 당시 세대 구성, 공동상속 지분, 배우자 명의 주택까지 포함한 세대 전체의 주택 수를 함께 확인해야 합니다.

상속주택 특례는 일시적 2주택처럼 기한이 따로 없습니다. 다만 기존 주택 자체의 보유·거주 요건은 갖춰야 하고, 상속 후에 새로 산 집은 특례 대상인 "기존 주택"이 아니라는 점에 주의해야 합니다.

순서를 거꾸로 하면 안 되는 이유

• 선순위 상속주택을 먼저 팔면 위험합니다. 선순위는 상속개시 당시를 기준으로 정해지므로, 선순위 주택을 먼저 팔아도 남은 후순위 주택이 선순위로 바뀌지 않습니다. 그러면 기존 주택 + 후순위 상속주택이 남아 기존 주택 비과세가 어려워질 수 있습니다.
• 후순위 공동상속주택은 소수지분도 주택 수에 들어갈 수 있습니다. 공동상속주택 소수지분을 주택 수에서 빼 주는 특례는 선순위 상속주택에 해당하는 경우를 전제로 합니다. 형제가 후순위 주택을 지분으로 나눠 받으면 각자의 주택 수에 포함될 수 있습니다.

후순위 상속주택을 먼저 팔면 세금은 얼마나 나오나요?

• 양도차익이 작은 경우가 많습니다. 상속받은 주택의 취득가액은 상속세를 계산할 때 평가한 금액입니다. 상속 직후에 시가 수준으로 팔면 양도차익이 거의 없을 수 있습니다.
• 다만 기준시가로 신고했다면 차익이 커집니다. 상속세 신고 때 공시가격(기준시가)으로 평가했다면 취득가액이 낮아져, 팔 때 양도차익이 생깁니다. 상속세 신고 단계에서 감정평가를 받을지 함께 따져봐야 하는 이유입니다.
• 세율을 정할 때는 부모님 보유기간을 합칩니다. 상속받은 자산의 세율을 정할 때는 피상속인이 취득한 날부터 기간을 계산하므로(소득세법 제104조 제2항), 상속 직후에 팔아도 단기 양도 고세율을 피할 수 있습니다.
• 2026년 5월 10일 이후 중과에 주의하세요. 다주택자 양도세 중과 유예가 2026년 5월 9일로 끝났습니다. 조정대상지역에 있는 후순위 상속주택을 3주택 상태에서 팔면 기본세율에 30%p가 더해지고 장기보유특별공제도 받지 못할 수 있습니다. 선순위 상속주택은 상속받은 날부터 5년 안에 팔면 중과에서 빠지지만, 후순위 상속주택은 이 혜택이 없습니다. 참고로 정부는 2027년 양도분부터 중과세율을 한시적으로 낮추는 방안(2주택 +5%p, 3주택 이상 +10%p)을 추진 중이며, 법률 개정 사항이라 국회 통과 여부를 확인해야 합니다.

상속재산을 나눌 때부터 준비해야 합니다

어떤 집이 선순위인지는 법으로 정해지지만, 어느 상속인이 어떤 집을 받을지는 상속재산 분할 협의로 정할 수 있습니다. 형제마다 이미 가진 집이 다르기 때문에, 분할 전에 각자의 주택 보유 현황을 놓고 계산해 보면 결과가 크게 달라집니다.

• 무주택인 형제가 후순위 상속주택을 받으면, 다른 형제의 기존 주택 비과세에 영향을 주지 않을 수 있습니다.
• 기존 주택이 있는 상속인은 선순위 상속주택을 받는 편이 유리한 경우가 많습니다.
• 여러 명이 한 집을 나눠 받는 공동상속주택은 지분이 가장 큰 상속인의 집으로 보아 주택 수를 계산하는 등 별도 규칙이 있어 따로 검토가 필요합니다.

자주 묻는 질문

부모님 집 2채 중 어느 집을 선순위로 할지 우리가 정할 수 있나요?

정할 수 없습니다. 피상속인의 소유기간, 거주기간, 상속개시 당시 거주 여부, 기준시가 순서로 법이 정합니다. 상속인 간 협의로 후순위를 선순위로 바꿀 수 없다는 것이 국세청 입장입니다.

상속받은 뒤에 새로 산 집도 상속주택 특례를 받을 수 있나요?

받을 수 없습니다. 상속주택 특례는 상속이 시작될 때 이미 갖고 있던 주택을 팔 때만 적용됩니다. 또한 돌아가시기 전 2년 안에 부모님께 증여받은 집은 특례 대상인 기존 주택에서 빠집니다.

후순위 상속주택만 있으면 기존 주택 비과세는 포기해야 하나요?

아닙니다. 상속받은 날부터 원칙적으로 3년(두 주택이 모두 조정대상지역이고 2026년 8월 4일 이후 상속이면 2년) 안에 기존 주택을 팔면 일시적 2주택 특례를 검토할 수 있습니다. 기존 주택의 보유·거주 요건과 기한을 꼭 확인하셔야 합니다.

선순위 상속주택을 먼저 팔면 후순위 주택이 선순위가 되나요?

되지 않습니다. 선순위는 상속개시 당시를 기준으로 정해지므로, 순서를 바꿔 팔면 오히려 기존 주택의 비과세가 어려워질 수 있습니다. 팔기 전에 순서를 먼저 계산해 보세요.

같이 살던 부모님께 상속받아도 특례가 적용되나요?

상속개시 당시 같은 세대였다면 원칙적으로 상속주택 특례를 받을 수 없습니다. 다만 60세 이상 부모님을 모시기 위해 세대를 합친 경우(동거봉양 합가)에는 합치기 전부터 부모님이 갖고 있던 집을 상속주택으로 봅니다.

동탄·경기남부에서 주택을 상속받으셨다면

동탄, 화성, 용인, 오산, 평택 인근에서 부모님 주택을 여러 채 상속받으셨다면, 상속재산을 나누기 전에 상속인별 주택 현황과 매도 순서부터 함께 계산해 보시길 권합니다. 상속세 신고 후 세무서 결정 단계는 경기남부 상속세 세무조사 대응에 정리해 두었습니다.

근거 법령

• 소득세법 시행령 제155조 제1항(일시적 2주택, 2026. 10. 1. 시행 개정으로 조정대상지역 간 2년), 제2항(상속주택 특례), 제3항(공동상속주택)
• 소득세법 시행령 제154조(1세대 1주택의 범위)
• 소득세법 제104조 제2항(상속받은 자산의 세율 적용 시 보유기간 계산)
• 소득세법 제104조 제7항, 같은 법 시행령 제167조의3(다주택자 중과 및 중과 제외 주택)

유제황 세무사 · 동탄 상속세 전담센터 대표

동남보건대학교 세무회계학과 겸임교수, 세무사 자격시험 2차 출제·채점위원, 수원가정법원 성년후견인, 화성시 마을세무사(동탄5·6동). 경력 전체 보기 · 상담 031-223-3300

이 글은 공개된 판결·보도와 2026년 11월 현행 법령을 기준으로 쓴 일반적인 안내입니다. 실제 세액은 재산과 사실관계에 따라 달라지므로 구체적인 결정 전에는 세무사와 상담하시기 바랍니다. 같은 글을 블로그에도 게시했습니다.