상속세 27억 냈는데 21억 더? 국세청 소급감정 대법원 판결(2024두61780)과 대응법

한눈에 보는 결론

• 토지를 개별공시지가로 신고해 상속세 27억 원을 냈는데, 국세청이 신고 후 감정평가를 의뢰해 상속세 21억 9천만 원을 추가로 고지한 사건입니다.
• 대법원은 국세청이 신고 후에 감정평가(소급감정)를 의뢰해 과세하는 것 자체는 적법하다고 판단했습니다(대법원 2026. 4. 30. 선고 2024두61780 판결).
• 다만 국세청 감정가액을 시가로 쓰려면 상속개시일부터 감정평가서 작성일까지 "가격변동의 특별한 사정"이 없어야 하고, 이것은 국세청이 증명해야 한다는 엄격한 기준을 세웠습니다.
• 그런데 납세자가 5년 넘게 다퉈 돌려받은 세금은 약 1억 원뿐이었습니다. 법원이 다시 감정한 113억 원이 시가로 인정됐기 때문입니다.
• 교훈은 하나입니다. 시가가 불분명한 토지·꼬마빌딩·상가는 신고할 때 미리 감정평가를 받아 시가를 확정하는 것이 가장 확실한 대비입니다.

어떤 사건이었나요?

여기서 눈여겨볼 점이 있습니다. 국세청이 쓴 115억 원은 국세청 감정 2건과 상속인이 직접 맡긴 감정 2건을 합친 평균이었습니다. 상속인 측 감정가액도 신고가액 74억 원보다 훨씬 높게 나온 것입니다.

신고가 끝났는데, 국세청이 나중에 감정해서 세금을 더 걷어도 되나요?

됩니다. 상속재산은 시가로 평가하는 것이 원칙이고, 거래가 없어 시가를 알기 어려울 때만 공시지가 같은 보충적 평가방법을 씁니다. 2019년 2월 개정된 시행령은 평가기간(상속개시일 전후 6개월)이 지난 뒤라도 국세청 결정기한까지 나온 감정가액을 평가심의위원회 심의를 거쳐 시가로 볼 수 있게 했습니다(상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 단서). 국세청은 이를 근거로 2020년부터 꼬마빌딩 등 비주거용 부동산 감정평가 사업을 하고 있습니다.

대법원은 이 사건에서 기존에 감정가액이 없던 재산이라도 국세청이 결정기한 안에 감정을 의뢰해 과세할 수 있고, 고가의 비주거용 부동산을 골라 감정하는 것도 조세법률주의와 조세평등주의에 어긋나지 않는다고 판단했습니다. 앞서 대법원은 2026년 4월 2일 이 시행령 규정 자체가 유효하다고 판결하기도 했습니다(2025두35499).

대법원이 세운 3가지 기준은 무엇인가요?

항소심은 "상속개시일부터 가격산정기준일까지"만 보면 된다고 했지만, 대법원은 감정평가서 작성일까지 봐야 한다고 기준을 바로잡았습니다. 이 사건에서는 그 사이 개별공시지가와 지역 땅값이 오른 점(항소심은 약 3.7% 상승으로 판단)이 인정되어, 115억 원은 상속개시일의 시가로 인정되지 않았습니다.

그럼 납세자가 이긴 건가요?

절반만 이겼습니다. 국세청이 쓴 115억 원은 시가로 인정되지 않았지만, 상속세가 공시지가 기준(74억 원)으로 돌아간 것은 아닙니다. 법원이 직접 상속개시일 기준으로 감정한 약 113억 원이 시가가 되었고, 추가 고지된 21억 9천만 원 중 취소된 금액은 약 9,970만 원이었습니다. 1심에서는 4억 원 넘게 취소됐다가 항소심에서 오히려 줄었습니다.

즉, 감정가 다툼에서 국세청 감정가를 깨더라도 "그럼 진짜 시가는 얼마인가"라는 질문이 남고, 그 답은 공시지가가 아니라 또 다른 감정가가 될 가능성이 큽니다. 5년이 넘는 불복 기간과 비용까지 생각하면, 사후에 다투는 것보다 신고 단계에서 대비하는 편이 훨씬 유리합니다.

상속받은 토지·꼬마빌딩은 어떻게 대비해야 하나요?

신고 단계: 평가기간 안에 미리 감정평가 받기

• 평가기간 안의 감정가액은 그 자체로 시가입니다. 상속개시일 전후 6개월 안에 받은 감정가액은 평가심의위원회를 거칠 필요 없이 시가로 인정됩니다. 국세청이 나중에 다른 감정을 끌어올 여지가 크게 줄어듭니다.
• 감정기관 수: 기준시가 10억 원을 넘는 부동산은 감정기관 2곳 이상의 평균액이어야 하고, 10억 원 이하는 1곳도 가능합니다(시행령 제49조).
• 너무 낮은 감정가는 오히려 위험합니다. 감정가액이 일정 기준에 미달하면 세무서가 다른 감정기관에 다시 감정을 맡길 수 있습니다. "유리한 감정"보다 "근거가 탄탄한 감정"을 받는 것이 중요합니다.
• 감정 수수료는 공제됩니다. 상속세 계산 시 부동산 감정수수료는 500만 원 한도로 공제됩니다.
• 감정을 받을지는 계산해 보고 정합니다. 공시지가와 예상 시가의 차이, 재산 규모, 국세청 감정 대상이 될 가능성을 함께 따져봐야 합니다.

국세청 감정 통지를 받았다면: 가격변동부터 확인하기

• 날짜 세 개를 확인하세요. 상속개시일, 감정의 가격산정기준일, 감정평가서 작성일입니다.
• 그 사이 값이 올랐는지 확인하세요. 개별공시지가 상승률, 지역 지가변동률, 주변 개발 소식 등 가격이 움직인 근거를 모읍니다. 이 사건에서도 이 자료가 핵심이었습니다.
• 증명책임은 국세청에 있습니다. 가격변동이 없었다는 점은 국세청이 증명해야 하므로, 평가심의위원회 단계부터 이 점을 다퉈야 합니다.
• 불복 전에 결과를 계산해 보세요. 국세청 감정가를 깨더라도 법원 감정가가 시가가 될 수 있습니다. 실제로 돌려받을 수 있는 금액과 기간·비용을 비교해 보고 결정해야 합니다.

자주 묻는 질문

공시지가로 상속세를 신고하면 안 되나요?

신고 자체는 가능합니다. 다만 거래가 드문 토지나 꼬마빌딩은 국세청이 결정기한 안에 감정평가를 의뢰해 그 감정가액으로 상속세를 다시 계산할 수 있습니다. 대법원은 이 방식이 적법하다고 판단했습니다(2024두61780).

국세청 소급감정가액은 언제 시가로 인정되지 않나요?

상속개시일부터 감정평가서 작성일까지 가격변동의 특별한 사정이 있으면 시가로 인정되지 않습니다. 이 점은 국세청이 증명해야 합니다.

국세청 감정가를 깨면 공시지가로 돌아가나요?

그렇지 않을 수 있습니다. 이 사건에서도 법원이 다시 감정한 약 113억 원이 시가가 되어, 21억 9천만 원 중 약 1억 원만 취소됐습니다.

상속받은 토지를 미리 감정평가하면 어떤 점이 좋나요?

상속개시일 전후 6개월 안에 받은 감정가액은 그 자체로 시가가 되어, 국세청이 나중에 다른 감정가액으로 과세할 여지가 줄어듭니다. 감정수수료는 500만 원 한도로 상속세 계산 시 공제됩니다.

동탄·경기남부에서 토지·건물을 상속받으셨다면

동탄, 화성, 용인, 오산, 평택 인근의 토지나 건물을 상속받으셨다면, 신고하기 전에 감정평가를 받을지부터 함께 계산해 보시길 권합니다. 경기남부 상속세 조사에서 자주 보는 쟁점은 경기남부 상속세 세무조사 대응에 정리해 두었습니다.

근거 판례와 법령

• 대법원 2026. 4. 30. 선고 2024두61780 판결(상속세 부과처분 취소)
• 대법원 2026. 4. 2. 선고 2025두35499 판결(시행령 제49조 제1항 단서의 유효성)
• 상속세 및 증여세법 제60조(평가의 원칙)
• 상속세 및 증여세법 시행령 제49조(평가의 원칙 등), 제20조의3(감정평가 수수료)

유제황 세무사 · 동탄 상속세 전담센터 대표

동남보건대학교 세무회계학과 겸임교수, 세무사 자격시험 2차 출제·채점위원, 수원가정법원 성년후견인, 화성시 마을세무사(동탄5·6동). 경력 전체 보기 · 상담 031-223-3300

이 글은 공개된 판결·보도와 2026년 11월 현행 법령을 기준으로 쓴 일반적인 안내입니다. 실제 세액은 재산과 사실관계에 따라 달라지므로 구체적인 결정 전에는 세무사와 상담하시기 바랍니다. 같은 글을 블로그에도 게시했습니다.