안녕하세요, 동탄에서 상속세를 주로 다루는 유제황 세무사입니다. 연로하신 부모님을 모시고 한집에서 오래 살아온 자녀라면 꼭 알아두셔야 할 제도가 동거주택 상속공제입니다. 요건을 갖추면 상속받는 주택 가액에서 최대 6억 원을 공제받을 수 있습니다.
그런데 부모님 건강이 나빠져 요양원에 모시는 시점에 따라 이 6억 원 공제를 받을 수도, 못 받을 수도 있습니다. 같은 15억 원 주택인데 상속세가 1억 7천만 원 차이 나는 세 가지 경우로 정리했습니다.
한눈에 보는 결론
- 동거주택 상속공제는 부모님과 자녀가 상속개시일부터 거꾸로 10년 이상 계속 한 주택에서 함께 살았을 때 주택가액(담보 채무 차감)을 6억 원 한도로 공제하는 제도입니다(상속세 및 증여세법 제23조의2).
- 요양원 입소처럼 1년 이상 치료·요양이 필요한 질병 때문에 떨어져 산 기간은 동거가 끊긴 것으로 보지 않습니다. 다만 그 기간은 동거기간 10년에 넣어 주지 않습니다.
- 그래서 실제로 함께 산 기간이 10년이 된 뒤에 요양원에 모시면 공제를 받고, 10년이 되기 전에 모시면 공제를 받지 못합니다.
- 시가 15억 원 주택 기준으로 공제를 받으면 산출세액이 7천만 원, 받지 못하면 2억 4천만 원입니다. 차이는 1억 7천만 원입니다.
요양원 입소 시점에 따라 상속세는 얼마나 달라지나요?
세 경우 모두 부모님과 처음 8년은 함께 살았습니다. 차이는 그 뒤의 기간을 어떻게 보냈는지입니다.
| 구분 | 사례 1 (M씨) | 사례 2 (Y씨) | 사례 3 (K씨) |
|---|---|---|---|
| 상황 | 8년 동거 후 요양원 2년 | 8년 동거 후 집에서 간병인과 2년 더 동거 | 10년 동거 후 요양원 2년 |
| 실제 동거기간 | 8년 | 10년 | 10년 |
| 상속재산(주택) | 15억 원 | 15억 원 | 15억 원 |
| 일괄공제 | 5억 원 | 5억 원 | 5억 원 |
| 동거주택 상속공제 | 0원 | 6억 원 | 6억 원 |
| 과세표준 | 10억 원 | 4억 원 | 4억 원 |
| 세율(누진공제) | 30% (6천만 원) | 20% (1천만 원) | 20% (1천만 원) |
| 산출세액 | 2억 4천만 원 | 7천만 원 | 7천만 원 |
※ 배우자 없이 자녀가 단독으로 주택을 상속받고, 주택 외 재산·채무·사전증여가 없으며, 나머지 요건을 모두 갖춘 경우를 가정했습니다. 신고세액공제(3%) 등은 반영하지 않은 산출세액입니다.
- 사례 1 (M씨): 실제로 함께 산 기간이 8년이라 10년 요건을 채우지 못했습니다. 요양원 2년은 동거가 끊긴 것으로 보지는 않지만 동거기간에 더해 주지도 않습니다.
- 사례 2 (Y씨): 집에서 간병인과 함께 부모님을 모셔 실제 동거기간 10년을 채웠습니다.
- 사례 3 (K씨): 이미 10년을 함께 산 뒤 요양원에 모셨습니다. 요양원 기간은 동거기간에서 빠지지만 동거가 이어진 것으로 보므로 공제를 받습니다.
요양원에 계신 기간은 동거기간에 어떻게 계산하나요?
세법은 두 가지를 나눠서 봅니다(상속세 및 증여세법 시행령 제20조의2).
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 동거가 이어지는지 | 아래 사유로 떨어져 산 경우에는 계속 동거한 것으로 봅니다. 동거기간이 처음부터 다시 시작되지 않습니다. |
| 동거기간에 넣어 주는지 | 떨어져 산 기간은 동거기간에 넣지 않습니다. 10년은 실제로 함께 산 기간만으로 채워야 합니다. |
| 인정되는 사유 | ① 징집 ② 고등학교·대학교 취학 ③ 직장 변경·전근 등 근무상 형편 ④ 1년 이상 치료나 요양이 필요한 질병의 치료 또는 요양 |
요양원 입소는 보통 ④에 해당하는지로 판단합니다. 따라서 진단서, 장기요양인정서, 요양원 입소계약서와 비용 납부 내역처럼 질병 때문에 1년 이상 요양이 필요했다는 증빙을 챙겨 두셔야 합니다. 사업상 형편처럼 위 사유에 없는 이유로 떨어져 살았다면 동거가 끊긴 것으로 볼 수 있습니다.
동거주택 상속공제를 받으려면 어떤 요건을 갖춰야 하나요?
| 요건 | 내용 |
|---|---|
| ① 10년 이상 동거 | 피상속인(부모님)과 상속인이 상속개시일부터 거꾸로 10년 이상 계속 하나의 주택에서 함께 살았을 것. 상속인이 미성년자였던 기간은 빼고 계산합니다. |
| ② 10년 이상 1세대 1주택 | 그 10년 동안 같은 세대를 이루며 1세대 1주택이었을 것. 이사에 따른 일시적 2주택 등은 인정되고, 중간에 무주택이었던 기간이 있어도 됩니다. |
| ③ 상속인 자격 | 상속개시일 현재 무주택자이거나 부모님과 공동으로 1세대 1주택을 가진, 함께 산 자녀(직계비속)가 그 주택을 상속받을 것 |
| 공제액 | (주택가액 − 주택에 담보된 부모님 채무) × 100%, 한도 6억 원 |
며느리·사위(직계비속의 배우자)는 원칙적으로 대상이 아닙니다. 자녀가 먼저 사망해 며느리·사위가 대습상속인이 된 경우에만 포함됩니다(2022년 이후 결정·경정분부터). 또 배우자가 상속받는 경우에는 이 공제가 적용되지 않습니다.
세무조사에서 주로 확인하는 부분과 준비할 서류
- 실제 동거 여부: 주민등록만 함께 되어 있고 실제로는 따로 살았다면 공제가 부인될 수 있습니다. 관리비·공과금 납부, 우편물, 출퇴근 기록 등 실제 거주 흔적을 봅니다.
- 요양 사유: 요양원 기간을 동거로 이어지게 하려면 질병으로 1년 이상 요양이 필요했다는 의료 기록이 필요합니다.
- 1세대 1주택 여부: 10년 사이에 자녀나 부모님 명의로 다른 주택(분양권·입주권 포함 여부 확인)이 있었는지 확인합니다.
- 상속받은 사람: 함께 산 자녀가 아닌 다른 형제가 주택을 상속받으면 공제를 받을 수 없습니다. 공동으로 상속받으면 요건을 갖춘 자녀의 지분만큼만 공제됩니다.
자주 묻는 질문
부모님을 요양원에 모시면 동거주택 상속공제를 못 받나요?
그렇지 않습니다. 1년 이상 요양이 필요한 질병으로 요양원에 계신 기간은 동거가 이어진 것으로 봅니다. 다만 그 기간은 10년 계산에서 빠지므로, 실제로 함께 산 기간이 10년이 넘어야 공제를 받을 수 있습니다.
동거주택 상속공제는 얼마까지 받을 수 있나요?
주택가액에서 그 주택에 담보된 피상속인의 채무를 뺀 금액의 100%를 공제하며, 한도는 6억 원입니다. 일괄공제 5억 원과 별도로 받을 수 있습니다.
10년을 계산할 때 어릴 때 함께 산 기간도 포함되나요?
포함되지 않습니다. 2016년 이후 상속분부터는 상속인이 미성년자였던 기간을 빼고 10년을 계산합니다.
며느리나 사위가 시부모님·장인장모님을 모셨다면 공제를 받을 수 있나요?
원칙적으로는 받을 수 없습니다. 배우자인 자녀가 먼저 사망해 며느리·사위가 대습상속을 받는 경우에만 대상이 됩니다.
동탄에서 부모님을 모시고 계신다면
저는 동탄에서 상속세 신고와 상속세 세무조사 대응을 주로 맡고 있는 유제황 세무사입니다. 동탄, 화성, 용인, 오산에서 부모님을 모시고 사는 분이라면, 요양원 입소나 이사를 결정하기 전에 동거기간이 몇 년 남았는지부터 계산해 보시길 권합니다. 몇 달 차이로 공제 6억 원이 갈릴 수 있습니다. 상속세 세무조사에서 국세청이 무엇을 보는지는 경기남부 상속세 세무조사 대응에, 상속주택을 팔 때의 양도세는 부모님 집 2채를 상속받았다면?에 정리해 두었습니다.
근거 법령
- 상속세 및 증여세법 제23조의2(동거주택 상속공제)
- 상속세 및 증여세법 시행령 제20조의2(동거주택 상속공제의 요건, 동거기간의 예외)
- 상속세 및 증여세법 제21조(일괄공제), 제26조(상속세 세율)
- 국세청, 「2026 상속세·증여세 실무해설」 동거주택 상속공제 편
동남보건대학교 세무회계학과 겸임교수, 세무사 자격시험 2차 출제·채점위원, 수원가정법원 성년후견인, 화성시 마을세무사(동탄5·6동). 경력 전체 보기 · 상담 031-223-3300
이 글은 공개된 판결·보도와 2026년 11월 현행 법령을 기준으로 쓴 일반적인 안내입니다. 실제 세액은 재산과 사실관계에 따라 달라지므로 구체적인 결정 전에는 세무사와 상담하시기 바랍니다. 같은 글을 블로그에도 게시했습니다.