안녕하세요, 동탄에서 상속세·증여세·양도세 상담을 주로 맡고 있는 유제황 세무사입니다. 동탄 아파트를 자녀나 배우자에게 증여하려는 상담에서 꼭 확인하는 것이 있습니다. 바로 그 집을 언제 취득했는지입니다. 2013년에 계약한 주택이라면 팔 때 양도세를 크게 줄여 주는 감면 대상일 수 있는데, 증여하면 그 혜택이 사라질 수 있기 때문입니다.
한눈에 보는 결론
- 2013년 4월 1일부터 12월 31일 사이에 매매계약을 맺고 계약금을 낸 신축주택·미분양주택·1세대 1주택자의 주택은 양도세 과세특례 대상일 수 있습니다(조세특례제한법 제99조의2).
- 대상 주택은 취득 후 5년 안에 팔면 양도세 100% 감면, 5년이 지나 팔면 취득 후 5년 동안 오른 부분을 양도소득에서 빼 줍니다.
- 분양계약서나 매매계약서에 시장·군수의 "신축주택등 또는 감면대상기존주택임을 확인하는 날인"이 찍혀 있는지가 첫 확인 포인트입니다.
- 이런 주택을 자녀나 배우자에게 증여하면 감면을 받지 못할 수 있어, 증여 전에 직접 팔 때와 증여할 때의 세금을 반드시 비교해야 합니다.
2013년 신축주택 양도세 과세특례란 무엇인가요?
2013년 4·1 부동산 대책으로 도입된 제도입니다. 정해진 기간에 산 주택은 나중에 팔 때 양도세를 감면해 줍니다. 신축 아파트뿐 아니라 1세대 1주택자가 가진 기존 주택을 산 경우도 포함된다는 점을 많이 놓칩니다.
| 구분 | 요건 및 내용 |
|---|---|
| 취득기간 | 2013년 4월 1일 ~ 12월 31일에 매매계약을 체결하고 계약금을 낸 주택(거주자·비거주자 모두 가능) |
| 대상 주택 | 실지거래가액 6억 원 이하 또는 연면적(공동주택·오피스텔은 전용면적) 85㎡ 이하인 ① 신축주택 ② 미분양주택 ③ 1세대 1주택자가 보유하던 주택(감면대상기존주택). 신축·미분양 오피스텔도 포함 |
| 5년 안에 양도 | 양도소득세 100% 감면 |
| 5년 지나 양도 | 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 과세대상에서 차감(기준시가 비율로 나눠 계산) |
| 주택 수 계산 | 다른 주택을 팔 때 1세대 1주택 비과세를 판정하면서 특례주택은 주택 수에서 제외 |
| 확인 방법 | 매매(분양)계약서에 시장·군수·구청장의 감면대상 확인 날인 |
감면을 받는 경우 감면세액의 20%를 농어촌특별세로 낼 수 있으니 실제 세액은 이 부분까지 넣어 계산해야 합니다.
내 집이 대상인지 어떻게 확인하나요?
가장 확실한 방법은 분양계약서(매매계약서)에 찍힌 빨간 날인을 확인하는 것입니다. 2013년 당시 지자체가 감면 대상임을 확인해 준 주택은 계약서에 "신축주택등 또는 감면대상기존주택임을 확인하는 날인"이라는 도장이 찍혀 있습니다.
- 날인이 있다면: 감면 대상일 가능성이 높습니다. 증여나 매도를 결정하기 전에 세금을 꼭 계산해 보세요.
- 날인이 없다면: 감면을 받기 어렵습니다. 다만 계약서를 잃어버린 경우에는 분양사나 지자체 기록을 확인해 볼 수 있습니다.
- 계약일 확인: 같은 단지라도 2013년 4월 1일 전에 계약한 세대는 대상이 아닙니다. 계약일과 면적·금액 요건을 세대별로 따져야 합니다.
동탄2신도시에서 해당될 수 있는 단지
동탄2신도시 아파트 분양 현황(공고일 기준)을 보면 2013년에 분양공고가 난 단지는 아래와 같습니다. 단지의 모든 세대가 해당되는 것은 아니며, 계약일(2013.4.1~12.31)과 6억 원·85㎡ 요건을 세대별로 확인해야 합니다. 2013년 4월 1일 이전에 계약을 마친 세대는 제외됩니다.
| 블록 | 시공(업체) | 분양공고일 |
|---|---|---|
| A9 | EG | 2013.2.27 |
| A28 | 롯데 | 2013.2.28 |
| A29 | 대우 | 2013.2.27 |
| A30 | 호반 | 2013.2.28 |
| A32 | 신안 | 2013.2.28 |
| A33 | 대림 | 2013.2.28 |
| A18 | 반도 | 2013.3.21 |
| A102 | 포스코 | 2013.3.16 |
| A13 | 반도 | 2013.9.26 |
또한 2013년 4월~12월에 동탄의 1세대 1주택자에게서 기존 아파트를 산 경우도 금액·면적 요건을 갖췄다면 감면대상기존주택일 수 있습니다. 분양 단지가 아니더라도 그 시기에 계약했다면 계약서를 확인해 보세요.
감면 주택을 증여하면 왜 손해일 수 있나요?
이 특례는 2013년에 직접 계약해 취득한 사람이 팔 때 적용되는 혜택입니다. 자녀나 배우자가 증여로 받으면 그 사람의 취득일은 증여일이 되므로, 증여받은 사람은 감면 대상 취득자로 보기 어렵습니다.
| 구분 | 본인이 직접 양도 | 자녀·배우자에게 증여 |
|---|---|---|
| 양도세 감면 | 취득 후 5년간 오른 부분 차감 가능 | 증여받은 사람이 팔 때는 감면 적용이 어려움 |
| 추가 세금 | 감면 후 남은 양도세(+농어촌특별세) | 증여세·취득세가 새로 생김 |
| 10년 내 매도 시 | - | 배우자·직계존비속에게 받은 주택을 증여일부터 10년 안에 팔면 이월과세로 취득가액이 증여자의 2013년 취득가액으로 계산될 수 있음 |
즉, "자녀에게 미리 넘겨 두자"는 결정이 2013년부터 쌓인 감면 혜택을 버리는 결과가 될 수 있습니다. 양도세 계산은 어느 세무사나 할 수 있지만, 취득시기에 따른 감면을 놓치는 경우가 생각보다 많습니다.
증여나 매도 전에 확인할 것
- 계약서의 확인 날인: 분양계약서·매매계약서 원본을 찾아 날인을 확인합니다.
- 계약일과 계약금 납부일: 2013.4.1~12.31 사이인지 확인합니다.
- 금액·면적: 실지거래가액 6억 원 이하 또는 전용 85㎡ 이하인지 확인합니다.
- 세금 비교: ① 본인이 직접 팔 때(감면 적용) ② 증여할 때(증여세+취득세+향후 양도세)를 나란히 계산합니다.
- 다른 주택 비과세: 특례주택은 다른 주택의 1세대 1주택 비과세 판정 때 주택 수에서 빠지므로, 다른 집을 먼저 파는 순서도 함께 검토합니다.
자주 묻는 질문
2013년에 분양받은 동탄 아파트는 모두 양도세 감면 대상인가요?
아닙니다. 2013년 4월 1일~12월 31일에 계약하고 계약금을 냈으며, 실지거래가액 6억 원 이하 또는 85㎡ 이하여야 합니다. 같은 단지라도 세대마다 다르므로 계약서의 확인 날인을 먼저 보세요.
감면 대상 주택은 언제 팔아도 세금이 0원인가요?
취득 후 5년 안에 팔았다면 100% 감면이었고, 지금처럼 5년이 지나 팔면 취득 후 5년 동안 오른 부분만 양도소득에서 빼 줍니다. 그 이후에 오른 부분은 과세되고, 감면세액에는 농어촌특별세가 붙을 수 있습니다.
감면 주택을 자녀에게 증여하면 자녀도 감면을 받나요?
받기 어렵습니다. 감면은 2013년에 직접 계약해 취득한 사람에게 주는 혜택이고, 자녀의 취득일은 증여일이 됩니다. 증여 전에 직접 팔 때와 세금을 비교해 보셔야 합니다.
계약서를 잃어버렸는데 대상인지 알 수 있나요?
분양사나 관할 지자체에 남아 있는 기록으로 확인을 시도해 볼 수 있습니다. 감면을 신청하려면 확인 날인이 된 계약서 사본이 필요하므로 미리 챙겨 두는 것이 좋습니다.
동탄에서 아파트 증여를 고민하고 계신다면
저는 동탄에서 상속세·증여세 신고와 세무조사 대응을 주로 맡고 있는 유제황 세무사입니다. 동탄, 화성, 용인, 오산에서 아파트 증여나 매도를 고민하고 계신다면, 결정하기 전에 취득시기와 감면 여부부터 확인해 보시길 권합니다. 상속받은 주택을 팔 때의 비과세 순서는 부모님 집 2채를 상속받았다면?에, 배우자 증여의 효과는 배우자에게 6억 사전증여, 상속세가 줄어들까?에 정리해 두었습니다.
근거 법령
- 조세특례제한법 제99조의2(신축주택 등 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례), 같은 법 시행령 제99조의2
- 소득세법 제97조의2(배우자 등 증여자산에 대한 이월과세)
- 농어촌특별세법 제5조(과세표준과 세율)
동남보건대학교 세무회계학과 겸임교수, 세무사 자격시험 2차 출제·채점위원, 수원가정법원 성년후견인, 화성시 마을세무사(동탄5·6동). 경력 전체 보기 · 상담 031-223-3300
이 글은 공개된 판결·보도와 2026년 11월 현행 법령을 기준으로 쓴 일반적인 안내입니다. 실제 세액은 재산과 사실관계에 따라 달라지므로 구체적인 결정 전에는 세무사와 상담하시기 바랍니다. 같은 글을 블로그에도 게시했습니다.